沈阳市关于规范住宅区物业服务的管理办法-顺全隆

沈阳市关于规范住宅区物业服务的管理办法

发布时间：

2024-08-30

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建立职能部门进住宅区责任清单，全面提升基层社会治理能力。要建立市、区两级住宅区物业管理工作专班，明确各部门在住宅区内的工作职责。各部门要提高认识，按职责分工各司其职，制定住宅小区管理服务“责任清单”，加大对物业企业的指导力度，有效解决职能交叉和监管缺失问题。打破住宅区围墙“隔离带”,破解住宅区沈阳物业服务中矛盾和难点问题。

第一章　总　则

第一条　为提高我市住宅区物业服务质量，依法维护业主、物业企业等各方的合法权益，把加强和改进物业服务融入基层社会治理体系，提升居民幸福指数，根据《中华人民共和国民法典》和国家、省、市物业管理相关法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于沈阳市行政区域内的住宅区物业服务活动的指导、监督与管理。

第三条　坚持以人民为中心的发展理念，坚持党建引领，以市场化理念创新住宅区物业服务，建立和完善物业服务监管体系，构建组织有力、监管有序、责任明晰、服务规范、行业自律、优胜劣汰的具有沈阳特色的住宅区物业管理新格局。

第四条　市房产主管部门负责本市行政区域内物业服务活动的监督管理工作。区、县（市）房产主管部门负责本辖区内物业服务活动的监督管理工作。

第五条　物业行业协会应当在规范行业行为和行业自律方面发挥积极作用，引导、促进物业企业依法经营、诚信服务。积极配合房产主管部门加大对物业行业的规范管理，落实好各项工作。

第二章　规范业主大会与业主委员会行为

第六条　在成立业主大会、业主委员会工作中，市、区房产及相关部门应当依据相关法律法规，强化业务指导，切实履行工作职责，加强对街道办事处（乡镇人民政府）组建首次业主大会、选举业主委员会工作的全过程指导。街道办事处（乡镇人民政府）要积极推动业主大会和业主委员会的组建，并加强日常管理，建立信息沟通制度，加强对业主委员会成员的法律法规和业务培训，不断增强业主委员会依法履职能力。

第七条　建立业主委员会人选联审机制。在确定候选人名单前，街道办事处（乡镇人民政府）应当依据国家、省、市关于业主委员会候选人参选条件的有关规定，围绕政治素质、思想品质、工作能力及群众威信等方面，会同相关部门对业主委员会候选人进行资格联审，严把人选关。提倡党员积极参选业主委员会委员，提高业主委员会成员中的党员比例。

第八条　业主委员会应当定期向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车

车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

第九条建立和完善业主委员会报告制度。业主委员会每年应当向所在街道办事处（乡镇人民政府）进行工作报告，主要内容是业主委员会作用发挥、物业共有部分经营与收益、维修资金使用等情况。同时，业主大会、业主委员会做出涉及住宅区重大事项的决定前，应当告知所在居（村）民委员会，并认真听取居（村）民委员会的建议。

第十条街道办事处（乡镇人民政府）应当加强对业主委员会履职情况的日常监管。业主大会、业主委员会做出的决定，违反法律法规的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期整改或者依法依规撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会未依法履行职责，严重损害业主权益的，街道办事处（乡镇人民政府）指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。对业主委员会委员出现违法违规行为、涉嫌犯罪的，一经发现应当及时向有关部门报告，并积极配合调查。

第十一条　未选举产生业主委员会的住宅区，属地街道办事处（乡镇人民政府）应当依据相关法律法规，积极组织成立物业管理委员会，临时代行业主委员会职责。在组建物业管理委员会过程中，应充分调动住宅区内共产党员、劳动模范、“两代表一委员”等的积极性，引导和发动各方力量积极参与物业管理委员会组建。暂不具备成立物业管理委员会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当指导住宅区属地居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。

第三章　规范物业企业服务行为

第十二条　按照相关法律法规规定，住宅区物业服务标准应当涵盖住宅区物业服务与安全管理、共用部位及共用设施设备日常管理与维护、公共秩序维护、清洁卫生、绿化养护等方面内容。物业企业应当按照服务标准，认真履行工作职责。同时，以物业服务标准积极引导居民树立等价有偿的消费观念，客观准确地评判物业服务质量。积极探索建立第三方对住宅物业服务质量和住宅区环境的评价机制。

第十三条　物业企业应当按照国家、省、市物业管理相关规定，认真履行法定职责，自觉维护好居民权益。在此基础上，重点围绕安全生产、秩序维护、环境卫生等方面，加强以下工作：

（一）安全管理方面，重点做好清理楼道杂物、畅通消防通道、制止装饰装修违法违规拆改等。

（二）共用部位及共用设施设备维护方面，重点做好电梯维护、高层消防设施设备管理，配合相关部门做好用电、燃气等常识宣传工作等。

（三）环境卫生方面，重点做好住宅区日常清扫保洁、冬季除运雪、合理设置垃圾分类设施、垃圾容器管理、定期清理化粪池等。

（四）公共秩序维护方面，重点做好规范停放充电行为、配合安全管理部门做好电动自行车集中充电设施和电梯阻拦系统配置等安全管理工作。

（五）绿化养护方面，重点做好修剪树木、绿植维护、制止侵占毁坏绿地行为等。

第十四条　物业企业应当严格落实公示制度，在住宅区醒目位置公示以下内容：

（一）服务合同、服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准、有偿服务事项及收费标准；

（二）项目承接查验报告、园区平面图、共用部位共用设施设备分布图、车位权属等；

（三）物业企业营业执照，项目经理及各服务专业负责人信息、联系方式，各层级投诉电话；

（四）电梯、消防等安全设施设备维保信息、合同和应急处理措施，监控设施配置情况，电梯运行维护费用收支情况；

（五）利用共用部位、共用设施设备从事经营活动的收益和支出情况；

（六）法律法规规定的其他应当向业主公布公开的事项。

第四章　加强对物业企业的服务与监管

第十五条　住宅区物业管理的方式以及选（续）聘物业企业，应当由业主委员会依法依规组织召开业主大会进行确定；未组建业主委员会的，由物业管理委员会或者居（村）民委员会组织召开业主大会确定。提倡通过公开招投标方式选聘物业企业。

第十六条　在住宅区选（续）聘物业企业过程中，街道办事处（乡镇人民政府）要切实发挥引导和监督作用。在引入方式、资格条件、选聘流程等方面严格把关，全过程监督业主委员会在引入物业企业过程中的履职情况，依法依规引入物业企业。

第十七条　区、县（市）房产主管部门应当定期向街道办事处（乡镇人民政府）推送辖区内物业企业信用情况，并报送至市信用信息共享平台。

第十八条签订《物业服务合同》后，业主委员会应当向属地街道和区、县（市）房产主管部门同时备案，未建立业主委员会的，由物业管理委员会或者居（村）民委员会提报。

第十九条　街道办事处（乡镇人民政府）和区、县（市）房产主管部门应当加强对物业管理交接工作的指导、协调和监管。对于不配合移交、不撤离园区或故意扰乱住宅区秩序的物业企业，房产主管部门应当责令其限期撤离，逾期不撤离的，将其行为记入信用档案。违反治安管理法律、法规的，由公安机关依法给予治安处罚。

第二十条　各地区要强化物业信用监管。严格执行《沈阳市物业服务企业和物业项目负责人信用信息管理办法》，把信用考核作为对物业企业监管的重要抓手，将信用考核与12345诉求办理充分结合，重点围绕因违反物业服务合同，导致业主投诉及物业企业对居民合理诉求置之不理、态度冷漠等问题，予以信用监管。区、县（市）房产主管部门应当对全年信用监管情况进行汇总，评定等级纳入信用档案。

第二十一条　建立沈阳市物业服务质量考评体系。街道办事处（乡镇人民政府）采取日常考评、居民满意度调查等方式，每季度对住宅区物业服务质量进行考评。市房产主管部门根据每季度考评结果，形成全市住宅区物业服务质量考核排行榜（红黑榜），定期在行业网站和相关媒体上发布。对于“红榜企业”，优先推荐各类创先评优活动。对于“黑榜企业”，给予物业企业信用扣分，取消下一年度内行业创先评优资格。

第二十二条　建立约谈-曝光-处罚-退出的处置机制。街道办事处（乡镇人民政府）要联合区、县（市）房产等部门对考评排名靠后、业主满意度较低的物业企业进行约谈，限期整改，整改不合格的在本区域进行曝光；对存在违法违规行为的，联合城管执法等部门进行处罚；对服务质量差，群众反映强烈，年度服务质量考核排名靠后的，指导召开业主大会解聘住宅区物业企业，畅通退出机制。

第五章　落实部门职责

第二十三条　建立职能部门进住宅区责任清单，全面提升基层社会治理能力。要建立市、区两级住宅区物业管理工作专班，明确各部门在住宅区内的工作职责。各部门要提高认识，按职责分工各司其职，制定住宅小区管理服务“责任清单”，加大对物业企业的指导力度，有效解决职能交叉和监管缺失问题。打破住宅区围墙“隔离带”,破解住宅区沈阳物业服务中矛盾和难点问题。

房产部门：负责全市物业管理活动的监督管理工作，指导各区县（市）开展物业管理相关工作，制定全市物业管理政策，指导监督各项政策贯彻落实。

城市管理行政执法部门：负责依法开展有关规划、绿化、市容环卫的行政处罚工作。对住宅区内树木病虫害、树木修剪等绿化问题进行技术指导。

公安部门：对住宅区内违反治安管理法规的行为依法处罚，查处住宅区内高空抛物等影响公共安全、公共秩序的违法犯罪行为，对违规燃放烟花爆竹、监控安防、违规养犬等开展监督检查，依法参与交通安全纠纷处理，对物业服务企业履行消防安全职责的检查。

发展改革部门：会同房产部门按照我市住宅物业服务等级制定住宅物业前期物业服务收费指导价格。

司法部门：负责加强对各级物业管理矛盾纠纷人民调解组织的指导，建立包含物业矛盾纠纷调处在内的人民调解专家库。

市场监管部门：负责监督检查价格公示，依法查处物业企业价格违法行为；负责电梯等特种设备安全监察工作，依法查处违法行为。

生态环境部门：负责监督指导物业企业依法处置住宅区内堆放毒害性、放射性、腐蚀性物质等废弃危险化学品；生态环境保护监管职责范围内的污水、废气、噪声等污染环境行为的监督检查和执法工作。

应急管理部门：负责监督物业企业建立应急管理工作机制，完善相关应急预案，做好安全生产、自然灾害等突发事件初期处置和综合防灾减灾救灾工作。对违反相关应急管理规定的行为开展执法检查和行政处罚。

消防救援部门：负责对公安派出所移交的住宅区内违反消防法律、法规的行为依法查处。加强住宅区电动自行车违规停放、充电等行为的执法检查和行政处罚。

自然资源部门：负责在出让地块规划条件中明确物业用房、停车位、电动汽车、电动自行车等配套设施标准，在不动产登记时明确物业用房的产权归属；配合房产主管部门在物业管理活动中需利用不动产登记信息实行信息互通共享。

人力资源和社会保障部门：负责指导、监督物业企业依法用工，依法受理物业企业的劳动争议案件，协调处理物业企业的劳资纠纷。

城乡建设部门：负责房地产开发项目建设的综合管理，负责商品住房竣工验收的联合督促指导；负责住宅区建设工程质量及室内装饰装修工程监督管理；协调燃气经营企业做好住宅区内燃气管线的维修和养护工作。

国防动员部门：负责人防工程的监督管理工作，监督检查危害、破坏人防工程设施等违法行为。

体育部门：负责指导做好老旧小区内健身器材的更新、维修和养护。

文化旅游和广播电视部门：负责协调广电公司做好住宅区内有线电视升级改造、维修和巡检工作。

供电、供水、供气、供热、通信等部门（单位），依法承担住宅区内相关管线和设施设备维修、养护、更新的责任。

第六章　发挥红色物业示范引领作用　

第二十四条　充分发挥基层党组织的引领作用，街道党工委要对辖区内住宅物业管理工作实行统一领导。健全社区和物业党建联建机制，推动业主委员会成员和物业服务企业中的党员与社区党组织实现“双向进入、交叉任职”。

第二十五条　打造红色物业，积极选树企业党组织作用发挥好、活动载体丰富、物业服务质量好、群众满意度高的典型，以点带面的推动各地区物业管理水平整体提升。

第二十六条推动社区党建联席会议制度落实，完善“1+3+N”协商议事和矛盾纠纷化解机制，大力开展邻里说事、邻里评事，邻里议事，聚焦解决群众急难愁盼问题，通过共商、共议、共谋，积极协调化解住宅区内各类矛盾纠纷，降低物业服务问题诉求量。

第七章　附则

第二十七条　本办法自**日起实行